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Korean Newsletter March 2013

March 7, 2013 - Updated: March 7, 2013

 

 

 

 

부동산 시장...어떻게 될것인가 ?

집을 팔아야할 시기인가 ? 사야할 시기인가 ?

 

 

 

요즘 부동산 중개인들은 전과 달리 많이 한가한 편입니다. ... 거래수량이 급격히 줄었고 살려는 사람 팔려는 사람 다 줄어들었습니다. 얼마전 어떤 경제연구기관 의 예상으론 최고25%까지의 가격하락을 예상도 했었는데 대다수의 주요언론들은 소위 soft landing(연착륙)을 예상하고있습니다. 일부에선 봄시장이 시작되면 다시 매매량이 늘어나고 가격도 오를것이라는 예상도 하고있지요.

밴쿠버지역은 작년 상반기부터 찬바람이 불기 시작했고 가격도 꽤 떨어졌습니다. 다행히 토론토는 밴쿠버같지는 않고 작년 하반기부터는 그동안의 Seller위주의 시장분위기가 바뀌었고 2012년 같은 기간과 비교해서는 매매량은 상당히 줄었습니다.

가격면에서는단독주택의 경우 뚜렷한 가격하락은 못느끼지만 콘도의 경우 특히 50만불이상대의 콘도들은 다소의 가격하락현상이 나타나고 있습니다. 최근들어 가격이 더 떨어질것을 기대하고 기회를 기다리고있는 buyer후보자들 그리고 작년/재작년의 높았던 시세만을 생각하고 팔려고 내놓은 집의 가격을 내리지 않고있는 seller들.... ..서로 대립(?)하에있는 그런 상태입니다. 이런 상황이 앞으로 지속된다면 집을 꼭 팔아야될 상황의 seller들은 결국 가격을 내리게될것입니다. 그래서 요즘은 장래의부동산가격의 등락여부에 관계없이 임대비를 지불하기보단 집을 사는것이 낫다는 생각을 할수있는....즉 30~60만불정도의 주택을 살만한 소위 실수요자들의 구매계약이 주로 이루어지고있습니다.

얼마전 캐나다경제총수인 Mark Carney의 " 지난 2012년까지 최소 10년이상동안 지속되었던 부동산가격 상승은 비정상적이었다. 앞으로 1~2년정도는 부동산불황기가 예상된다"라는 말은 이번 부동산 침체의 중요이유중 하나인 강화된 모기지론대출기준과도 맥락을 같이하고 급감한 신축허가수량역시 정부에서 은근히 바라던 바였다는 것을 짐작할수있습니다. 아직까지는 크게 우려할만한 가격의 하락은 없지만 최근의 가격하락 역시 정부에서 바라던 바라는것이지요. 다만 너무 급하게 가격이 떨어지는 부동산 시장상황은 정부차원에서도 원하는것이 아닐것입니다. 캐나다경제에서 약 30%을 차지하고 있는 부동산관련산업의 급격한 침체와 큰폭의 가격하락은좀처럼 불황에서벗어날 기미를 찾기가 어려운 글로벌경제상황속에 있는 캐나다경제도 큰 타격을 입을것을 두려와 하기때문이지요.

아무도 정확하게 미래를 예측할수는없습니다. 과거 정확하게 맞췄던 사람은 단지 우연히 맞추었던것뿐이지요...이런 불확실한 장래, 같은 목소리의 부정적인 전망등때문에 살지 말지
결정을 망설이시고 계신분들은 다음 사항들을 한번 생각해보시면 어떨까요?

 

내가 거주할목적의 집이 필요한 경우라면 지금 사시는것이 맞습니다 . 만일 앞으로 집값이 떨어진다는 가정하에서는 모기지이자율도 상당히 올라가게 될것입니다.모기지없이 현금으로 사지않는한 매월 불입금에서 큰몫을 차지하는 이자부분이 훨씬 많아지게됩니다. 따라서..캐나다에 살고있는 납세자로서 유일한 면세수익인 유일한 투자처인 내가살고있는 한채의 집(principal residence)를 팔때에 발생하는 매도차액에 대한 면세(exemption on capital gains tax)..… 낡고 쾌적치못한 임대아파트가 아닌 대부분의 콘도나 주택에 살면서 지불해야할 상당히 높은수준의 임대비를 생각하면 집을 사는것이 낫다는 결론이 나옵니다. 처음 부동산 중개업을 시작하면서 참 바보스러울 정도로 단순하다고 생각했었던 "집은 필요할때 사는것이다"는 말이 다시금 생각이납니다

-집을 팔려는 계획을 있으셨다면 ... 현재의 침체상황이 얼마나 오래갈지 가격은 얼마나 떨어질지 아무도 정확히 알수는 없겠지만 모든 정황을 살펴보면 집값이 많이 올라가기보다는 현재의 수준을 유지하거나 아니면 하락할 가능성이 높다고 봅니다 . 특히 앞으로 1~2년내에 집을 팔려는 분명한 이유와 계획이 있었다면 Seller로서의 입지가 더욱 불리해질수있는 가능성이 충분히 있다고 볼때 하루라도 빨리 파는것이 좋다고 생각합니다. 물론 더 높은가격대의 집으로 혹은 너 낮은 가격대의 집으로 이사를 가는경우에 따라 다소 차이가 있긴 하겠지만…집값이 떨어졌을때 팔면 이사 들어갈집 역시 싸게 살것이고 비쌀때 팔면 사는 집값 역시 올라가 있는 단순한 논리로 보면 나의 주거지(principal residence)를 팔고 새로 사서 이사가는 경우에 집값의 등락여부와는 별 상관이 없다고 볼수있습니다. 물론 집을 판후에 그 돈으로 사업을 시작하신다든지 아니면 한국으로 이주를 하신다는경우는 예외가 되겠습니다만....

그래서 집값이 높을때 팔고난후에 당분간 임대로 산다음에 집값이 떨어지면 다시 싼가격에 사게됨으로 이익을 남길수있다는 이론역시 우선 집값이 비교적 짧은 기간동안에 큰폭으로 떨어진후에 다시 큰폭으로 올라가고 또한 가격대가 높은 집의 경우에 만 가능할것입니다. 왜냐하면 시간이 길어지면 질수록 가격하락폭이 그다지 크지않다면 집을 소유하지않는동안 지불해야되는 비교적 높은 임대비 그리고 집을 사고 팔면서 들어가는 최소 집값의4~8%정도의 경비(팔때의 중개비,살때 내야하는 land transfer tax,집을 팔기위한 페인팅이나 기타준비비용,사고팔때 들어가는 변호사수수료,기존의 모기지를 취소할때 내야하는,이사비용등등..)를 생각하면 과연 이 방법의 현실성에 대해 다시 한번 생각하게되겠지요.

요즘 부동산시장에 대해서궁금해하시고 어떻게 해야될지에 대해서 망설이고 계신 분들한테 별 신통한 얘기는 결코 아니지만 토론토에서의37년 생활중 지난 17년간 부동산중개경험을 어떤 한 중개인의 얘기쯤으로 생각하시고 읽으셨으면 합니다. 감사합니다.

 


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