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Korean Newsletter April 2013

April 5, 2013

 

요즘 토론토부동산 시장은?

 최근 RBC(로얄은행)자료에 의하면 전체 인구의 15% 정도가 앞으로 2년 안에 집을 살 의향이 있다고 합니다. 작년 이만때쯤 통계인 27%에 비해 상당히 낮은 통계입니다. 집을 살 사람들이 숫자가 약 반으로 떨어졌다는 뜻이지요. 기존 콘도시장의 약세(특히 5~60만불 이상의 경우 더욱)와 얼마 전까지도 좋은 투자수단이었던 신축콘도 분양에 대한 열기도 식었고 단지 매도차액을 노리는 그런 투자용으로 부동산을 살려는 사람들이 많이 줄었습니다.

 그런데 요즘 들어 다시 부동산 경기가 살아나고 있습니다. 지역에 따라선 여러 사람들이 서로 경쟁을 하는 소위 복수오퍼 상황도 심심찮게 볼 수 있습니다. 가격의 약 15~20% 정도의 계약금만으로 4-5년 후쯤에 상당한 매도차액을 얻을 수 있었던 분양콘도 그리고 과도한 가격상승 때문에 버블상황을 말했던 시절은 일단 지난 것으로 보입니다. 그런데 얼마 전까지도 캐나다 미디어에서 너무 자주 볼 수 있던 부동산시장의 폭락가능 기사들, 그래서 조금만 기다리면 상당히 떨어진 가격에 집을 살 수 있을 것을 기대했던 상당수의 사람들이 다시 부동산시장을 기웃거리고 있습니다.

 작년 중반기부터 시작한 전반적인 부동산시장의 침체, 그리고 다소 하락한 집값과는 달리 오히려 계속해서 올라만 가고있는 임대비를 내면서 사는 것보다 요즘같이 최저수준의 모기지이자율 시기에 집을 사는 것이 앞으로 집값의 등락여부를 떠나 낫겠다고 판단한 실수요자 위주의 거래가 다시 일어나고 있는것이지요.

 너무 많이 지었던 콘도들, 그래서 부동산시장 상황이 나빠지면 가장 큰 타격을 입을 것이고 세수입과 높은 양도소득을 기대하고 분양받아놨던 많은 콘도들이 아무도 살고 있지 않는 빈집으로 남을 것이라는 무수한 예상이 빗나가고 있는 요즘입니다. 임대시장의 최저공실율, 그리고 앞선 언급대로 비교적 높은 가격대의 콘도들을 제외하곤 비교적 거래가 왕성한 콘도시장을 보면서 단순히 수요와 공급, 그리고 모기지이자율 등만으로 부동산시장을 예측한다는 것이 얼마나 어려운 것인 지를 다시한번 느끼게 합니다.

 토론토 부동산시장을 이해하기 위해선 다음 몇가지를 생각해봐야 합니다.

 ▶지난 미국발 금융위기에 큰 타격을 잎은 다른 미주의 도시들과는 달리 비교적 안정적인 캐나다   경제 속에서도 가장 중심에 있는 도시, 또한 전성기를 지난 미주의 많은 큰 도시들과는 달리 아직도 성장을 계속하고 있는, 특히 상당 수준의 유입인구가 지속되고 있다는 점.

 ▶지난 수십년 동안 지하철같은 대중교통이나 하이웨이 같은 인프라의 건설이 없었다는 점, 그래서 개발할 수 있는 땅은 많아 보이지만 실제로는 외곽으로 뻗어나가기에는 제한이 많고 도심중심지로 콘도 등 주택이든 주거지와 상주인구가 몰릴 수밖에 없다는 점.

 

▶금융위기가 있던 2008년 말부터 2009년 여름동안 얼마간의 하락기간에 이어 다시 곧바로 회복한 부동산시장, 그리고 지난 2012년 중반기부터 시작한  숨고르기 상태를 지나면서 급상승하던 시장의 열기가 식었고 가격도 약간 조정됐다는 점.

▶몇몇 나라를 제외하곤 거의 대부분의 나라들이 공통적으로 겪었던 부동산시장의 침체 내지는 폭락상황에서도 캐나다정부의 보수적 모기지 정책이든 다른 무엇의 이유간에 폭락상황 조점이 전혀 보이지않다는 점.

▶중국이나 유럽을 포함, 세계 여러나라의 잘 사는 사람들이 선호하는 일순위의 투자처인 캐나다는 단지 정치적, 경제적, 풍부한 자원보유국 등 뿐만 아니라 자녀교육 등 소위 기러기가족 형태로 살아야만 하는 사람들의 제일 선호지역이라는 점.

 저는 요즘 만나는 고객들한테 말씀드립니다. 전례없이 호황이었던 지난 십수년 동안의 부동산시장은 당분간 기대하기 어려울 것이라고. 그러나 토론토만의 특수(?)상황 때문에 장기적인 안목에서의 부동산투자는 기대하실 수 있다는 말입니다. 단기가 정확히 얼마란 것은 정확히 모릅니다. 부동산을 사고파는데 들어가는 소요경비를 생각하면 집값은 최소한 약 10%정도는 올라야만

투자성이 있습니다. 그러나 많은 분들이 과연 10% 이상 올라갈까 하는 생각에 투자를 꺼려했고 결과적으론 상승하는 부동산시장을 놓치게 됐지요. 장기적인 안목으로 본다면 앞으로도 기회는 계속됩니다. 단 전과 달리 천천히 진행이 되겠지만.

 간혹 부동산투자에 실패한 분들의 대부분은 일부 잘못 선택한 투자대상과 누군가에 의해 거의 속았던 수준의 경우 등, 소수를 제외하곤 감당할 수 있는 정도를 넘는 즉 예상대로 시장이 가지 않을 경우도 대비하지 않은, 너무 많은 리스크를 안고 단기수익만을 기대하고 그래서 예상외의 모기지 이자를 감당 못해서 등등입니다.

 부동산가격이 하락하는 기간동안을 견디지 못하고 팔지 않으면 안될 수없는 상황에서 꼭 팔야야했던 분들입니다. 흔히 유태인들이 부동산을 통해 많은 부를 얻었다고 합니다. 좋은 부동산은 한번 사면 거의 파는 적이 없습니다. 그래서 부동산은 잘 사는것보다 잘 팔아야한다는 말이 나오는것입니다. 주로 규모가 좀 큰 상업용빌딩 등이 여기에 해당되는데 오랫동안 소유한 후 대부분 나중에 자식들한테 물려주지요.

 물론 이런 방식을 모든 부동산에 적용 할 수는 없습니다. 예를 들면 콘도같이 땅이 없는 부동산 그리고 주변상황 종류에 따라 가치가 떨어질 수 있는 대상뿐 아니라 무한정 소유하기보다 사고팔아야하는 시기를 잘 판단해야하는 경우가 많습니다. 즉 투자용으로 구입한(땅이 없는)콘도나 내가 살고 있는 집의 경우들도 매입도 중요하시만 특히 파는 시기를 잘 결정해야합니다. 이런 이론에 의해 콘도보다 주택이 투자성이 높다고 단정했던 많은 사람들은 그동안 분양콘도를 사고 팔아 시세차익을 남긴 많은 분들을 부러워할 것입니다. 수익가능성이 높은 분양콘도나 상가는 부동산시장이 침체이든 호황이든 항상 있듯이 그렇지 못한 것도 많이 있습니다.

 분양콘도 투자시기가 끝났다고 하시는 사람도 있지만 아직도 좋은 분양콘도는 있습니다. 전보다 더 잘 알아보고 신중하게 선택하셔야 된다는 점만 다를뿐입니다. 시장이 침체될 때가 오히려 좋은 투자시기일 수 있습니다. 남들이 다할 때는 좋은 조건에 좋은 매물을 차지하기가 어렵습니다. 부동산투자에 어디에도 적용할 수 있는 공식이 있다면 얼마나 좋을까요? 아직도 좋은 투자처들은 있습니다. 시기과 대상이 문제이고 이를 판단할 수 있는 경험에 의한 판단과 리스크 관리에 달려있습니다.

 (위의 글은 저의 사견임을 밝힘니다. 최종투자 결정은 모든 정보와 조사 후 각자가 판단하실 몫임을 밝힙니다.)
 

 


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