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요즘 부동산 시장은? 앞으로는 어떨까?

June 7, 2013 - Updated: June 12, 2013

요즘 부동산 시장은? 

토론토 부동산협회(TREB)의 최근 광역토론토(GTA)지역의 거래량과 가격변동자료에 의하면....

-거래량은 작년 5월에 비해3.4%감소한 10,182건

-평균거래가는 3.4%인상

-여러종류의 주택중에서 독채(Detached Homes)의 거래량은 약 1% ,가격은 5.4%증가한 $542,174을 기록

독채가 아닌 콘도(콘도아파트, 콘도타운홈포함)의 거래량에 비해서 독채들이 더 인기가 있었고 가격상승역시 더 높았었던 기록입니다.

이번 자료만 봐서는 시장상황은 작년 이맘때쯤에 비해 다소  움츄려 들었지만 아직도 건실한것으로 보여집니다. 같은시점에OECD(Organization for Economic Co-operation and Development)에서 나온 전세계부동산 가치평가자료에 의하면 다음과 같이 캐나다 부동산시장을 분석하고있습니다.

-평균소득,임대비 대비해서 캐나다가 벨기에와 노르웨이다음으로 세번째 비싼 부동산가격을 보이고있음.  다음으로는 뉴질랜드 그리고 프랑스가 뒤따르고 있음

-미국이나 호주는 그동안의 가격조정기간을 거쳐서 현재 적정수준의 가격대임

-독일이나 스위스는 가격이 아직도 낮게 거래되고있으나 가격이 계속 상승중임. 그러나 유럽의 몇몇나라들  즉  스페인,영국이나 오스트리아들은 가격이 아직도 높은편이지만 현재 가격이 지속적으로 하락하고 있는 중임

- 캐나다 ,노르웨이,뉴질랜드들과 같은 나라들은 가격은  비교적 높은편이면서도 계속해서 가격이 상승하고있는 나라에 속하는데  특히 이런 나라들의 경우 가격하락의 위험성이 높다고 봄.  만일 모기지이자율이 상승하거나 전반적으로 개인소득이 떨어질때는 더욱 그럴것이라는것

캐나다에서도 가장 위험성이 높다고 여겨지는 밴쿠버지역의 경우 거래량은 1%줄어들었고 가격도 작년에 비해  4.3% 떨어졌고 그다음 위험지역으로 토론토가 거론되기도 하는데 앞서 언급대로 약간의 매매량감소에도  불구하고 오히려 가격은  소폭 올랐던 경우임. 캘거리의 경우에는  매매량이 7%정도가 상승했다고 함.

이같이 같은 나라에서도 지역마다 차이를 보인다는점이 특이한 사항입니다.. 부동산시장에  미치는 여러요소중 가장 많이 거론되는  요소인 이자율은 내년말 정도까지도 올라갈 기미가 거의 없다고 합니다.  연착륙(soft-landing)이 예상되는 캐나다부동산도 예상외로 이자율의 상승이나 급작스런 소득감소상태가 발생한다면 연착륙이상의 충격도 있을수 있다고 보겠습니다.  캐나다 통계청의 빌딩permit신청건수는 한달사이에 약 10.5%가 상승했는데 이는 대부분 콘도아파트와 같이 고층건물때문인것으로 보여집니다. 그런데 여기서 짚고 넘어갈부분은 우리 한인분들이 많이 거주하고 있는 노스욕이나 Vaughn,리치몬드힐,쏜힐들이 포함되어있는 York지역의 시장은 앞서 나온 통계와는 좀 다른 양상을 보이고있습니다. 부동산협회의 통계는 광역토론토(GTA)지역이기때문에 제자신이 주로 많이 거래들 담당하고있는 지역과는 다르다는점을 느낍니다.  함께 일하는 여러 동료중개인들도 같이 느끼고 있는데 이는 지난 몇년동안 다른지역에 비해서 가격상승폭이 유난히 높았던 지역은 최고가와 매매량을 기록했던 작년 봄에 비해 매매량도 줄었지만 가격은 상승대신 다소 하락세를 보였고 이 지역에서 팔려고 나온집들을 보면 매기도 줄었으며 거래가도 좀다소  하락했습니다. 특히 가격대가 높은 집들은 더욱  그렇고 중반대나 그이하의 가격대의 집들은 아직도 거래가 잘되고있습니다 . 한 예로 노스욕의C07지역에서는 작년 이맘때쯤에 불티(?)나게 팔렸던80만불대의 방갈로와 같은 단층집들이 잘 안팔리는 대신 가격이 좀 낮게나온70만불대나 그 이하의 집들은 잘팔리는편이고 콘도는 C14지역의 경우엔55만불대이상정도의 콘도들의 매매량은 줄었지만 그이하 가겨대의 콘도들은 아직도 잘팔리고 있음을 볼수있습니다. 이는 투자용으로 집을 구입할려는 수요는  상당히줄어들었고 대신 실수요자들위주의 거래로 바뀌어졌기때문으로 보여집니다.

그러면 빌더들이 몇년후에  완공을 계획해서  분양하는 신축콘도시장은 어떨까요? 전반적으로 주춤해진 수요로 인해 요즘에 선보이는 신축콘도들은 일단 좋은 위치에 비해서가격대가 작년 수준보다도 낮은 분양가에 분양를 하고있습니다. 결과적으로 작년에 구입한 일부 신축 분양콘도프로젝트들은 오히려 지금보다도 비싼가격대에 계약을 한 경우가 되겠습니다. 그러면 그동안 신축콘도들을 구입해서 재미(?)를 본 신축콘도에 대한 투자성은 더이상 기대할수가 없는걸까요?   일부 전문가들의 분석은 올 2014년과 2015년도가 지난 몇년동안에 분약콘도를 구입했던사람들이 과연 얼마나 수익을 남길지를 알수있게되는 시기가 될것이라고도 합니다. 앞으로  1-2년동안에  많은 콘도들이 완공되고 따라서  상당량의 물량들이 시장에 팔려고 나올때 그만큼 수요가 이물량들을 다 소화해줄수있을까하는것이지요. 다소 가격의 하락과 함께 그동안 상당히 올랐던 임대비가 떨어질수다고도  보는것입니다. 그런 와중에  요즘들어서는 지난 일년동안 침체국면을 거치면서 다소 안정세로 가고있다는 분석도 있습니다. 캐나다의 여러 경제/고용여건들을 고려할때 다소 숨을 골랐던 시장이 다시 건실한 안정된 상황으로 들어가고있다는 것이지요. 여기서 아실것은 신축콘도는 다른 부동산과 전혀 다른 시각에서 분석을 해야만합니다. 정확한 분석을 통한 선별을 잘할수만 있다면 신축콘도가 갖고있는 특성상 즉 앞으로 4~5년이후쯤에 임대를 놓거나 다시 팔상황을 생각하면 오히려 전에 보다도 낮게 살수있는 지금이 좋은 기회가 될수있습니다.  온주정부와 시정부의 토론토시의 주택정책은 외곽으로 뻗어나가는 소위"Grow Out"이 아닌 주거밀도를 높여야만 하는" Grow Up"입니다. 아무리 요즘 부쩍 경전철이나 지하철공사등의 말들이 나오고는 있지만 앞으로 수년내에 이런 대중교통건설로 인한 교통체증의 해결을 기대하기가 거의 비현실적일라고 보면 중심가에서 멀리떨어진 넓은 뒷마당과  넓은 공간의 중/대형주택보다는 콘도와 같이 비록 좁은 공간이지만 짧은이동시간과  낮은교통비 그리고 편리한 라이프스타일을 누릴수있는 콘도의 장점에 대해 많은 사람들이 점점 인식을 바꾸고 입니다. 다만 무엇을 언제 사고 팔아야하는것에 따라서 투자의 성패가 크게 달라지는것뿐이지요.

일반 소비자들은 잘모르시거나 이해가  충분히 안될수도 있지만 부동산거래의나 분석/비교의 모든 과정마다  어떻게 대처하고 처리해야할지 그리고 신축콘도의 경우에도 어떤프로젝트를 선택하고 그중에서도 어떤 유닛을 골라야하는지에 따라서 결과는 너무나 달라집니다. 부동산에 관한 동봉된 안내문의 WEBSITE를 방문하시거나어떤 문의라도 전화나 이멜로 연락하시면 성실히 답변해드리겠습니다.   감사합니다.

 

위의 글은 저의 사견임을 밝힘니다. 최종투자결정은 모든 정보와 조사후 각자가 판단하실몫임을 밝힙니다.

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