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부동산 시장현황과 전망

August 30, 2013

부동산 시장현황과 전망

 최근 통계: 작년 2012년 대비 토론토 평균가격은 3%인상,  $522,000(콘도,타운홈,독채등 주거용부동산 모두포함), 지역에 따라 편차가 큰  상승율기록

- 현장에서 느끼는상황

-비수기(7,8월)를 감안해도 매기가 둔화된 상태

-가격과 매매량은 작년 봄(5월)을 정점으로 해서 다소  내려가다가 올초부터 6월전까지는 매매량이 다시 올라갔었음

-6월이후로는 전반적으로 매매량감소하고 희망가격(asking price)대비 예전의98-100% 에서 95-99%수준으로 매매가격이 형성되고있는중

2012년 같은 기간(7월)에 비해서는  가격이 올라간셈(캐나다전국기준)

- 주시할만한 최근상황

-주거용주택중에서도 기존콘도아파트들의 매기는 좀 더 떨어지고(매매량7%하락) 가격도 독채에 비해서 조금 더 하락중임

-토론토시의 경우  55만불정도미만의 타운홈이나 독채,반독채(Semi)들은 올해들어 가격이 올라갔던반면 80-90만불정도 이상의 주택은 조금씩가격이 하락하고있음

-얼마전 강화된 모기지 승인조건에 이어 최근 은행들이 CMHC으로 부터 원금보장가능한High-ratio모기지 총액한도를 제한하는 추가적인 정책발표 (작년7월에 비해    올 7월 토론토 매매량 16%,밴쿠버 40%하락과 관련)

-신축콘도분양상태 감소(작년 대비 18%)로 인해 올 29개의 프로젝트만 시중에 선보임

-주택개발을 위한 개발업자들의 택지매입 대폭적인 감소(2013년에 비해서 토론토51%, 밴쿠버 30%,캘거리 52%감소) 

-기존 진행중이거나 새로 런칭하는 신축콘도들의 가격이 작년보다 낮은 가격대나 기타 다른 인센티브등을 제공하기도 하고 소위A급 분양콘도외에는 분양이 부진한편

-콘도임대시장은 20%상승.... 모기지 얻기가 어려워지고 일단 기다려보려는 세력들때문에 일부 인기지역에선 임대콘도물량이 부족한 현상

(평균임대비 $1,847로서 3.9%상승한 가격, Square Feet당 평균$2.35)

-지난 7월 캐나다내에서 기록적인 숫자인39,400개의 직장이 없어졌음. 실직율 7.2%기록 그러나 캐나다중앙은행(Bank of Canada)는 올 하반기 경제활동이 3.8%상승할것으로 예상.

-최근 모기지 이자율 상승

-앞으로는?

- 지금까지 부동산가격상승은CMHC정책등을 통한 정부의 큰 역활(10%에서 5%로 그리고No다운페이, 40년 상황기간등으로의 정책들)로 인해 현재 전체 모기지들의 약 75%가 High Ratio 모기지(20%미만의 다운페이)

-지난 10년동안 같은 큰폭의 부동산가격상승기대는 어려울것.... 정부가 원한다면 부동산시장에 새로운 규정등으로 조정할수있음

-이자율이 올라가고 지속적으로 모기지 기준강화정책등 어떤형태로 시장을 규제할때 발생할수있는 전반적인 경기침체가능성(더 큰 위험)에 대한 두려움때문에 부동산 폭락가능성도 아주낮다고 보여짐

-역발상( contranian strategy)의 투자가한테는 기회의 시장( 가격이 하락할상황은 이자율이 올라갈 상황이 될 가능성이 높고 모기지를 얻어서 구입하는 투자인 부동산의 경우 투자대비 기대소득과 함께 감소함)

-장래시장의 긍정적인 요소들

1)토론토는 미주의 주요도시중에서도 유입인구를 포함높은 인구상승율

2)지속적으로 발전과 개발이 진행중인....성장기에서 청년기에 비교되는 도시

3)수십년동안 침체상태였던 대중교통과 하이웨이 건설로 인한 교통체증으로 인한 중심지위주의 개발

4)그린벨트(Oarkridge Moraine)로 주변으로 택지조성이 어려움점(상,하수도등의 인프라 부재)

앞으로 1-2년간정도의 소강기나 약간의 침체기... 매매량감소로 인한 가격상승중단 또는 약간의 가격하락이 예상됨

-콘도시장은

앞으로 1-2년간 다소 침체기를 지한후3-년후정도이후에는 회복하나 과거와 같은 건축붐이나 가격상승률은 기대하기 어려울것으로 예상,

약간 침체된 시장에서 임대용목적으로 지난2-3년전보다 유리한조건에 매입한다면 4-5년후에 완공되는 분양콘도와 더불어 괜찮은 투자가 될수있음


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